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物業管理

物業管理

  • 分類:服務項目
  • 發布時間:2022-07-05 15:15:23
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概要:
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詳情

一、 物業服務內容

1.人員基本要求

類別 人數 管理范圍
保安員 2 負責小區安全防范、安全監督工作,制止危及財產和人身安全問題,防止被盜等安全事故發生,提供24小時值守及緊急支援服務;消防安全
工程維護員 1 電工應有電工證,至少有相關經驗二年以上;提供小區水電、消防設施維護服務
保潔員 1 應有在高檔小區保潔工作的經驗一年以上;負責小區保潔衛生
綠化員 1 有三年以上相關工作經驗;負責小區綠化保養維護
合計 5 /

2.安保服務

2.1.負責管轄區域內財產安全,貫徹“預防為主,防消結合”的基本方針政策,責任到人,防止被盜事故的發生,提供24小時值守及緊急支援服務(含所有節假日的24小時巡邏值守)。

2.2.負責管轄區的消防安全,預防安全隱患和事故的發生,發現問題及時消除;

2.3.制定安全管理工作目標、方案和措施。維持秩序,做好本區域內的治安防范、安全監督工作,預防危及物業設備及人員安全的行為,發現安全隱患報告業主,并整改完善。

2.4.制定治安隱患應急處理方案及消防應急處理方案,現場應急管理,為突發事件采取相應的應變措施。

2.5.組織安全教育、安全工作檢查,及時發現和解決不安全隱患,抓好各方面安全工作的落實。

2.6.防火、防盜、防破壞,保護監控中心一切財產和人身財產安全。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主和有關部門,并協助采取相應措施。

2.7.熟練掌握消防設備的使用方法及消防設備分布情況,對消防設備設施進行監督檢查,確保消防設備設施處于良好備用狀態。

2.8.物業單位自行配備安保人員安保器材(如服裝、警棍、對講機等)。

3.衛生、綠化管理

3.1.衛生管理

包括委托物業轄區內所有范圍(含公共區域、公共陳設品及國家規定門前“三包”范圍)的衛生保潔工作,垃圾的收集清運,化糞池,地板。

3.2.綠化管理

負責小區綠化的保養維護。綠化物實行每周一大修,每天一維護。草坪每月修剪一次;保持無散落、凋落的樹葉及樹枝,即時對枯萎的綠化帶修剪,定時培土施肥,做到無枯枝爛葉雜草,病蟲害消殺及時,整體造型美觀大方;物業公司負責綠化工具及綠化用品費用。

4.建筑和消防、水電等設施維護維修服務

4.1.做好該中心設備的運行、管理和維修保養,主要包括配電、照明、給排水、弱電、消防等。物業單位須配備具備專業資格的電工,負責小區安全用電及正常用電(包括配電設施的保養),防止因非正常停電造成大型監測設備的損壞;物業單位須對小區消防設施進行定期保養維護,確保消防安全(必須要有專業資質的公司進行保養)。

4.2.根據設備運行管理的有關制度,每月檢查監督設備運行操作情況,檢查設備運行狀態,注意設備運行安全性、合理性、經濟性,檢查運行、維護保養記錄,檢查后在有關記錄上簽字,發現問題及時糾正,對發現的設備問題應詳細填表報告,并負責監督整改情況。

5.應急安全服務

5.1.負責24小時對本區周邊環境的觀察,發現火災、冒黑煙、泄漏、火炬異常燃燒等突發情況,及時向業主單位報告;

5.2.發生突發環境事件時,協助業主單位進行環境應急處置,并做好后勤保障工作。

二、 物業服務標準

1. 物業管理服務標準

項目 服務質量標準
基礎項目 (1)建立健全各項管理制度,各崗位工作標準,并制定具體的落實措施;對所聘用員工進行政審,并在派出所備案,以保障整體安全。
(2)物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工應符合合同規定的學歷資歷與年齡要求,統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范、作風嚴謹。
(3)物業管理企業應用計算機等現代化管理手段,提高管理效率。
(4)房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便。
(5)建立設備、房屋及其配套設施等檔案,保證查閱方便。
(6)建立并落實維修服務承諾制
工程維修管理-設備管理 部門職責明確、各項規章制度健全。工作流程符合規定要求。有完善的員工培訓記錄。
從事電工作業人員應按規定的技術要求聘用,必須具有電工操作證、持證上崗。從事消防作業人員必須具有自動消防系統操作資格證,持證上崗。
員工責任范圍明確到人,實施崗位責任制,建立并執行維修檔案管理制度。
各類電氣設備:有各自的工作制度、工作職責、工作程序,流程圖、應急方案,并記錄在案。
制定設備安全運行操作規程和管理方案。機電人員嚴格遵守操作規程,各值班崗位嚴格遵守值班制度,遵守勞動紀律。保持機房的整潔,無雜物、無老鼠。
對各類設備的檢查、維修、保養做到有計劃、有措施,有“正在維修標示牌”確保設備性能完好,運行正常。各類設施、設備確保維修保養質量。不能解決的問題要立即向上級部門匯報,不可隱瞞不報。
工程維修管理-供水系統 有計劃用水、節約用水的措施。嚴防跑冒滴漏現象的發生。
水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施。水池、水箱周圍環境無污染,無安全隱患,各處水池蓋上鎖。
清洗水池、限水、停水或維修時間需要停水按規定時間通知用水用戶。
維修人員應熟知供水管道的走向和各處閥門(開關)所處的位置。
遇有供水管道事故、維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水,長時間停水的現象。
工程維修管理-排水系統 排水系統通暢,汛期污水井不冒水、道路無積水、設備房無積水。排水渠蓋板、渠壁無損壞無雜物。
做到雨污分流,雨水管道污水管道暢通無阻,排水溝排水暢通無阻。污水井定期清理消毒。井蓋無破損,無松動、雨水無外溢?;S池無污水外溢,定期吸抽。有管道檢查維修保養記錄。有化糞池吸抽和污水井清理消毒記錄。
工程維修管理-公共區域設施管理 維修保養及時。經常檢查房屋外觀是否完好,無外墻裂縫、瓷片無裂痕、外墻裝飾面無脫落,標示牌完好,無安全隱患。
小區內路燈、大廳、外走廊燈制定不同季節、不同地點的照明燈的管理規定。節約用電,不允許有長明燈的現象。
各處標識牌清晰無損壞。
保安管理-治安 制定安全防范措施及各項規章制度。制定突發事件的應急措施、和應急方案。
部門職責明確、各項規章制度健全、有完善的員工培訓記錄。
實行24小時值班及巡邏制度。值班人員不可脫崗、夜班不可睡覺。有值班記錄和巡邏簽到記錄。巡邏簽到保證每小時巡視一次,并進行登記簽到,保證無盲點,外來人員進入要登記。
有專業的安保隊伍,安保人員熟悉小區的環境,按規定著裝和佩戴裝備,文明執勤,語言規范,行動敏捷,處事靈活。
保安管理-停車場 正確疏導進出各種車輛,車輛停放整齊,無亂停車現象。認真辦理出入停車手續。防止發生車輛碰撞、被竊、確保院內停車安全。
對于貨物車輛進出院內要認真檢查,貨物車輛要有放行條。
保安管理-消防監控 建立建全消防監控工作制度和各種險情的應急方案。
建立員工消防安全培訓記錄,員工應了解安全防火應知應會。
有定期進行消防演習,有落實措施,并建立健全消防檔案。
對小區的消防系統、監控器材(消防用具)嚴格按規定進行檢查如實填寫工作記錄。
消防、監控控制中心24小時值班。消防系統技術狀態符合安全要求。設施設備齊全,完好無缺。消防系統隨時可以啟用。
消防的管理人員必須持證上崗,掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。消防的管理人員能正確果斷處理各種火險、火災以及協調指揮、救護、調度。
有突發火災的應急方案,有消防疏散示意圖確保照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通
保潔綠化管理 建立本部門的規章制度、工作標準、工作流程、培訓記錄。
清潔人員責任范圍明確到人。各崗位清潔人員配備充足。
員工著裝同一,佩戴工牌,嚴格遵守勞動紀律,在崗盡責,熱情服務,文明禮貌,言行舉止符合規范要求。
設置各類垃圾箱、垃圾收集點,生活垃圾每天清運一次。
樓梯、樓梯扶手、干凈無灰塵、無雜物、紙屑、煙頭、果皮、污漬、垃圾桶整體干凈無污漬,垃圾桶內的垃圾不能超過三分之二。
標識牌、高端墻角公共設施目視無明顯灰塵,平臺無積水、無雜物,管道、管線無灰塵無污跡。玻璃墻、玻璃鏡明亮無污跡,無手印。
化糞池每季度檢查一次,每年清理一次,發現異常及時清理。
路面清潔無明顯泥沙、無樹葉、紙屑、宣傳欄無污跡、墻面無亂張貼。
外墻(幕墻)表面無污跡,玻璃無灰塵。停車場無雜物、無紙屑無油污。雨水井和沙井內無雜物,蓋上無污垢。
標示牌、公共設施目視無明顯灰塵,管線無污跡。地面無積水、無雜物。雨棚上面無垃圾、無青苔無污跡。
建立本部門的規章制度、工作標準、工作流程、培訓記錄。
會議服務 根據會議預定要求將所需的各種用品和設備準備好。
根據會議預定的人數和要求,確定出會議的臺型。
擺好桌椅,距離相等對稱,前看側看都在一條直線上。
按客人要求將所需設備擺放就位,并調試好。
檢查臺型是否符合要求;臺面是否整潔;各種用具是否干凈、齊全,擺放符合要求。

2.物業服務質量要求

2.1.管理服務范圍內無因物業承包人管理不當而發生重大刑事案件和重大交通及重大火災等安全事故。院內無泄密、縱火、爆炸、投毒等惡性事(案)件發生。

2.2.嚴格遵守有關消防管理規定,確保無因物業承包人管理不當而發生消防事故,消防設備完好率100%。

2.3.辦公大樓設施、機電設備無操作管理、使用責任事故發生。全部外包項目(含采購人外包項目)及大樓內施工工程無因物業承包人監管不到位而發生安全事故。

2.4.各項設施設備的維修保養工作,必須按采購人要求的時限,高效、保質、保量完成。

2.5.除因基建質量、設備質量在保養期內等特殊原因外,房屋及配套設施、設備完好率達100%;急修(2小時內完成)及時率達100%(網絡等專業設施除外)。

2.6.管理范圍內照明、化糞池、雨水井、污水井、排水管、明暗溝、道路完好率100%。

2.7.實行動態保潔,衛生清潔保潔率100%。

2.8.物業管理服務滿意率在95%以上;投訴處理率100% 。

3. 物業管理總體要求

3.1.總體要求:各項工作規程符合應急救援基地所要求的標準執行。

3.2.具體管理要求

3.2.1.房屋完好率100%;

3.2.2.房屋零修及時率100%;

3.2.3.維修工程質量合格率100%;

3.2.4.設備保養率100%;

3.2.5.一般設備完好率98%以上,大型及重要機電設備99%;

3.2.6.辦公場所完好率100%;

3.2.7.火災發生率為0;

3.2.8.違章發生率1%以下;

3.2.9.違章處理率100%;

3.2.10.工作人員人滿意率95%以上;

3.2.11.零修急修及時率100%,返修率不高于2%,有回訪記錄;

3.2.12.清潔保潔率98%以上;

3.2.13.管理范圍的照明完好率98%以上;

3.2.14.沒有因管理失職造成的治安、消防及設備事故;年度重大責任事故發生率為0;

3.2.15.服務及時率99%以上。

惠州市泰居物業管理服務有限公司

2019年12月4日

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